Resolución sobre embargos desahucios y cambio de la ley hipotecaria

Resoluciones IV Congreso COMFIA CCOO

Resolución sobre el problema de los embargos de viviendas y los desahucios, el derecho de acceso a la vivienda y el necesario cambio de la ley hipotecaria.

La figura del desahucio es un drama que supera a quien lo sufre directamente, al afectar también a su entorno familiar. Cuando se multiplica el número de las personas afectadas como está sucediendo en los últimos años en España, las consecuencias se extienden a la sociedad como muestra de un fracaso colectivo.

El deterioro de la situación económica y la destrucción de empleo son sin duda las principales causas que han influido en el aumento del número de desahucios, pero no hay que olvidar otras, como el pérfido proceso de concesión de hipotecas que en algunos casos rayaba la ilegalidad en la forma en la que se han manejado los avales con terceros o, la muy desequilibrada normativa vigente a favor de las entidades financieras.

La actual normativa es muy rígida en los tiempos de ejecución y favorece la acumulación de la deuda, además de alargar el problema más allá de la ejecución del propio bien establecido como garantía. Entre otras cuestiones, merece reseña el elevado interés de demora -no es una exageración calificarlo de usura- aplicado en un plazo relativamente corto de tiempo desde el comienzo del impago. El amplio periodo de tramitación judicial juega a favor de la entidad financiera al acumular una cantidad adicional a la deuda totalmente inasumible por el propietario de la vivienda. Además, en el propio proceso de ejecución a las personas afectadas ni siquiera cuenta con la posibilidad de asistencia letrada. Sin duda, un anacronismo propio de la antigüedad de la Ley Hipotecaria (1909).

La firma de un crédito es una consecuencia del ejercicio de la voluntad de dos partes y, por tanto, la persona que compra debe asumir su responsabilidad en el contenido del contrato (aunque se disponía de información asimétrica que en ocasiones llegaba a la estafa como es el caso de los avales cruzados entre personas desconocidas).  Pero parece incongruente que la entidad financiera pueda subastar (y adjudicarse posteriormente) la vivienda en un porcentaje del precio inferior al límite máximo de valoración marcado por la autoridad monetaria (Banco de España) para la concesión del crédito (80% del valor de tasación). Esta diferencia elude de responsabilidad a la entidad bancaria porque el porcentaje de concesión máximo precisamente está fijado para dar cobertura a coyunturas imprevistas (bajada en el precio del activo garantizado o, también, por qué no, la posibilidad de impago).

Por un lado, la solución a este gravísimo problema debería estar encuadrada en una política pública de vivienda totalmente diferente a la aplicada desde hace décadas que se ha concentrado en la ayuda a la construcción, para poner su principal objetivo en la garantía de acceso a una vivienda digna con un precio razonable. Esta nueva política debe estar concentrada en el alquiler de vivienda, para lo que debe contar fundamentalmente con recursos públicos suficientes aplicados a la bonificación del precio según un criterio de renta y circunstancias familiares. Esta fórmula permitiría hacer un uso más eficiente de las viviendas desocupadas de propiedad privada o pública que estuvieran espoleadas por incentivos (seguridad sobre la propiedad cuando se alquila y penalización fiscal en caso de no hacerlo) al uso del parque sin uso en la actualidad.

Por otro lado, la solución del actual problema de desahucios se puede abordar desde los siguientes ejes de actuación:

• Soluciones para los hipotecados actuales para evitar la exclusión que está asociada a no disponer de vivienda habitual. Es preciso ofrecer expectativas vitales a las personas que se encuentran o están a punto de una triple exclusión: en paro, desahuciados y endeudados sin propiedad inmobiliaria.
• Soluciones para los hipotecados futuros.
• Solución para el conjunto de la población: garantizar el acceso a una vivienda en alquiler a un coste asumible, ya sean viviendas públicas o privadas.

Es preciso realizar cambios normativos en la dirección comentada: rebaja del interés de mora e incremento del valor de ejecución, pero además se deben aplicar medidas para evitar el drama de las personas afectadas siempre y cuando, la situación venga dada por la pérdida de empleo y la ausencia de rentas alternativas en el núcleo familiar para hacer frente al coste de una vivienda. Estos casos se corresponden con personas de muy reducida renta, en una parte significativa inmigrantes. Para ellas, se pueden articular fórmulas para la ampliación del plazo de vencimiento del crédito (hasta 35 años) contando con un periodo de razonable de carencia ligado a la duración de la actual crisis (por ejemplo la bajada de la tasa de desempleo por debajo del 15%). A la vez, permitir el uso de la vivienda en régimen de alquiler con un precio razonable que pueda ser tomado en cuenta a la hora de la liquidación del préstamo hipotecario (alquiler con opción de compra?). La suma de medidas debe evitar en primer lugar el desahucio. 

En paralelo, el stock de viviendas públicas donde se incluyen las que están en poder de los bancos nacionalizados y del SAREB podrían ser alquiladas a las personas que han perdido su vivienda bajo un sistema de alquiler social, es decir, razonable para personas con escasos recursos. Una política pública de alquiler abriría también el interés de promotoras y fondos inmobiliarios y otras entidades financieras.

La dación en pago no puede considerarse como la gran y única solución al problema, sino como una alternativa más dentro de las soluciones que se deben poder aplicar, siempre teniendo en cuenta que sólo solucionarían parcialmente un problema de deuda, pero no de acceso a la vivienda, antes al contrario.

En cualquier caso, la dura experiencia sufrida en estos años debería hacer reflexionar al Gobierno para establecer el sistema de dación en pago dentro de la normativa futura de concesión de créditos hipotecarios.

Esta medida, muy probablemente, redujera el número de operaciones de compra pero, a cambio, extremaría la prudencia en la gestión del riesgo y, probablemente, el precio unitario evitando situaciones tan lamentables como las actuales, no sólo por el sufrimiento de las personas sino también por los costes asumidos por los contribuyentes para solucionar el desaguisado provocado en una parte importante del sector financiero español.

Asimismo, orientaría el crédito hacia actividades más productivas, que supusieran cambios en los modelos de crecimiento, alternativos al ciclo de la construcción; y el esfuerzo de ahorro estructural de las familias se destinaría, en vez de a la compra de una vivienda, hacia inversiones más productivas y sostenibles para las personas.

Habría que procurar a través de la regulación global del sistema financiero que el sistema de dación en pago no conllevase a su vez el riesgo de reproducir el problema subprime que se produjo en EEUU, donde los bancos que concedían las hipotecas se cubrían del riesgo de que se saldasen con la entrega de llaves, mediante la venta de dichas hipotecas a otros operadores que a su vez las "empaquetaban" en derivados.

La dación en pago con carácter retroactivo debe realizarse en aquellos casos en los que bien hipotecado se corresponda con la primera vivienda y cuando la situación de impago se derive de la pérdida de empleo y no se cuenten con rentas alternativas que permitan afrontar los compromisos contraídos.

La dación en pago con carácter retroactivo en los términos expuestos no deberá poner en riesgo la garantía de los depósitos de la ciudadanía en las entidades, si bien el problema financiero inmobiliario está en el riesgo promotor en mucha mayor medida que en los inmuebles de particulares.

Las medidas aprobadas recientemente por el Gobierno sólo son parches, parciales, discriminatorios y populistas. Es necesaria una reforma legislativa más ambiciosa e integral en línea con lo expuesto anteriormente y de lo que se reclama desde la Judicatura y diversas organizaciones de la Sociedad Civil.

Por último, ¿qué puede hacer el Sindicato mientras tanto? Por encima de todo intentar ayudar a las personas. Primero estableciendo convenios de colaboración con asociaciones de consumidores que pudieran informar, orientar y dar servicios de asesoría jurídica, en sede sindical o a distancia, a las personas afectadas por este tipo de problemas. COMFIA-CCOO, por nuestra parte, ofrecernos a intermediar con las entidades ante casos concretos que hayan sido tratados en dichas consultas.

Con ello contribuiríamos a orientar nuestra acción hacia las soluciones y evitaríamos el enfrentamiento de trabajadores (clientes) con trabajadores (bancarios). Porque somos bancari@s y no banquer@s.

• Calendario Laboral 2025. Publicado en el BOE

• Modelo de carta de Baja Voluntaria en la empresa

• Alcanzado Preacuerdo para la firma del del XIX Convenio TIC

• Convenio Colectivo Estatal de Acción e Intervención Social

• Se publica en el BOE el XVIII Convenio de Consultoría y comienza, con ello, a ser de aplicación

• CCOO e UGT congratúlanse do «éxito» da folga e da participación «masiva» nas mobilizacións